שימושים חורגים בנחלות ומשקי עזר / אביגדור ליבוביץ, עו״ד

אביגדור ליבוביץ, עו״ד אביגדור ליבוביץ, עו״ד

שימושים חורגים וחריגות בניה הם סכנה ברורה ומידית שמאיימת על בעלי נחלות, משקי עזר, מגרשים מקצועיים ובתים בהרחבות במושבים, שיש להכיר אותה, להפנים אותה ולא להתעלם ממנה ויפה שעה אחת קודם! 

בכנס שערכנו בסמינר אפעל ביום 26.6.18 שכותרתו "שימושים חורגים וחריגות בניה בנחלות ומשקי עזר" נחשפו עשרות המשתתפים לתיקון 116 לחוק התכנון והבניה שנכנס לתוקף ביום 25.10.17.      

בכנס הציג עו"ד ליבוביץ את השפעות תיקון 116 לחוק התכנון והבניה על בעלי נחלות ומשקי עזר ואת הממשק של הוראות חוק התכנון והבניה עם החלטות רשות מקרקעי ישראל ביחס לשימוש במבנים בנחלות ואפשרויות הבניה בהתאם להחלטות הקיימות כיום וכן בהתאם להחלטה 1553 שחלה על נחלות והחלטה 1521 שחלה על משקי עזר.

הוסבר למשתתפים כי תנאי הסף העיקרי לביצוע כל פעולה בנחלה הוא הסדרה של שימושים וחריגות בניה. בנחלה בה מתקיימים שימושים לא מוסדרים לא ניתן יהא לבצע כל פעולה כולל, בניה, פיצול, יישום החלטה 1553, העברת זכויות, מכירה, שיעבוד, הארכת חכירה וכו'.

נערך ניתוח של החלטות רמ"י וניתנו פתרונות לביצוע הסדרה של מבנים בנחלה לרבות באמצעות פל"ח, שימושים נלווים לחקלאות, הריסה, השבה למצב קודם או הוצאת היתרים לרבות ליחידה שלישית בנחלות ובהמשך ליחידה שניה במשקי עזר.

המסקנה העיקרית היא שיש לפעול באופן מהיר ומידי ולהגיע לרשות לבצע הסדרה בטרם הרשות תגיע לנחלות ומשקי העזר.

המשתתפים נחשפו לסיפורים מהחיים על בעלי נחלות שחייהם השתנו מהקצה לקצה ביום אחד של ביקור פקח בנחלה. הוסבר כי בעל נחלה עשוי למצוא עצמו מול הועדה המקומית שתגיש כנגדו כתב אישום וגם מול רמ"י שתגיש נגדו תביעה אזרחית. הוא יידרש להרוס מבנים לשלם קנסות כבדים ואם יבקש להסדיר בנוסף לקנסות ישלם גם עבור ההסדרה.

תשלום דמי שימוש עבור שבע שנים עומד על מאות ומיליוני שקלים והחידוש הוא שבמקרים של הסבת מבנים חקלאיים לשימוש חורג הרשות לא מחויבת לשבע שנים אם לא היה ידוע לה על העבירה והיא תגבה עבור כל תקופת השימוש גם אם מדובר על עשרים שנה.

המסקנה המתבקשת היא שכל בעל נחלה ומשק עזר חייב להכיר היטב את מצב ההיתרים שחלים על המבנים בנחלה ולבצע בחינה של מצב המבנים הבנוי בפועל למול היתרי הבניה ולבצע הסדרה באחת משלוש דרכים: השבת המבנים החורגים למצב ההיתרים, הוצאת היתרים באמצעות החלטות רמ"י והתב"ע החלה על המושב במקרים בהם יש היתכנות וכדאיות להסדרה, הריסה במקום שבו אין היתכנות ו/או כדאיות להסדרה.

בכנס התארחה עו"ד סיגלית אסייג-צרויה, מנהלת מחוז צפון במחלקה להנחיית תובעים בפרקליטות המדינה, שדיברה על השיקולים שעמדו לנגד מקבלי ההחלטות בתיקון 116 לחוק התכנון והבניה וניתחה את הוראות התיקון וההשלכות שלו על בעלי הנחלות.

תיקון 116 לחוק התכנון והבניה החליף את פרק י' לחוק שהוא פרק "האכיפה" כאשר המטרה העיקרית היא מעבר לאכיפה מנהלית והגדלת "ארגז הכלים" של בעלי התפקידים כמו מפקחי בניה ומהנדסי מועצה. אכיפה מנהלית היא אכיפה מהירה יותר, כאשר המטרה היא מניעת עבירות והוצאת צווי הריסה, צווי סגירה, הפסקת שימוש ומתן קנסות גבוהים.

עו"ד אסייג – צרויה הסבירה, כי ניתנו סמכויות נרחבות ליחידה הארצית לאכיפת דיני התכנון והבניה שעובדת בפיקוח מנכ"ל משרד האוצר כיחידה עצמאית. היחידה הארצית לאכיפה מסדירה את פעולות האכיפה ומפקחת על הוועדות המקומיות, והחוק הקנה לה "סמכות מקבילה" לוועדות המקומיות. היחידה הארצית לאכיפה מוסמכת ליטול את הסמכויות מהועדה המקומית במרחבי התכנון שלה ולבצע את האכיפה במקרים בהם היא החליטה שהועדה לא פועלת כנדרש בחוק.

ביחידה הארצית לאכיפה עובדים מפקחי בניה שתפקידם להגיע לשטח לבחון את עבירות הבניה, הם לבושים במדים שנקבעו בחוק והם מגיעים ללא התראה מוקדמת. בעבר התבצעה אכיפה בעקבות תלונות והלשנות והיא הייתה מבוססת על "אכיפה בררנית". מדינת ישראל הקצתה כסף רב לוועדות המקומיות לבצע תהליך לכתיבת מסמך מדיניות שיגדיר יעדי אכיפה שונים. הוסבר כי במקרים בהם נמצא מושב בו מתקיימים שימושים חורגים בהיקפים גדולים יש מטרה לפעול לטיפול בכל המושב.

לצורך האכיפה הרשויות עושות כיום שימוש באמצעים טכנולוגיים מתקדמים לצילום שימושים מהאוויר במכשיר בשם "סימפלקס" שמבצע צילומים בכל שבוע והצילומים נבדקים בכל יום ראשון. החברות שמבצעות עבור הרשויות המקומיות את סקר הנכסים לארנונה הם אלו שיבצעו את סקר עבירות הבניה.

התיקון קבע צו חדש "צו הפסקת שימוש מינהלי" עבור שימוש שהחל בשישה חודשים האחרונים בגינו מוסמכת הועדה להוציא צו הפסקה ואין צורך בהליך משפטי. הכלל שנקבע בחוק החדש הוא לא לתת עיכוב ביצוע במקרה שבו ניתן גזר דין שיבוצע תוך 30 יום. רק בנסיבות מיוחדות שבימ"ש יאשר ניתן יהיה לקבל עיכוב ביצוע. ניתנה סמכות ליחידה הארצית להשבתת כלים ופינוי מהשטח ל- 30 יום ומתן קנס מינהלי של חמישים אלף ₪ ללא צורך בהליך משפטי. גם הקנסות העונשיים במסגרת גזרי הדין עלו באופן משמעותי לסך שנע בין 226,000 ₪ לעבירה רגילה לסך של 452,000 ₪ לעבירה בנסיבות מחמירות.

סקר עבירות הבניה שנקבע בחוק, מבוצע על ידי הועדות ויש להשלים אותו עד אפריל 2019 ולהמציא את התוצאות ליחידה הארצית. היכן שלא יבוצע סקר כנדרש על ידי הועדות תעבור הסמכות ליחידה הארצית שתבצע את הסקר כאשר המטרה היא לאכוף את השימושים החורגים וחריגות הבניה בכל מרחבי התכנון במדינת ישראל. מהתיקים שמגיעים לטיפול אנו מבחינים בהגברה של הליכי האכיפה, לרבות על ידי היחידה הארצית לאכיפה שפקחיה מופיעים בנחלות.

שמאי המקרקעין משה ברנע הציג את השלבים לביצוע השומות לקביעת התשלומים בגין שימושים חורגים. ככל ששומת רמ"י תהיה מקובלת על הנישום - די יהיה בביקור הפקח והשמאי מטעם רמ"י. ככל שהנישום יחליט להשיג (לערער) על שומת רמ"י  ההליך מסתכם בשישה שלבים: ביקור פקח, ביקור שמאי של רמ"י, ביקור שמאי מטעם הנישום, דיון בפני השמאי הממשלתי, דיון בפני וועדת ההשגות, דיון בבית המשפט המחוזי ככל והוחלט להגיש ערעור.

הובהר, כי התחשיב נעשה בהתאם לשוויה של הקרקע לפי סוג השימוש, וגודל השטח בו נעשה השימוש ותקופת השימוש. את שווי הקרקע "מחלצים" השמאים בשיטות שומה מקובלות ולעתים יש פערים בין השומות, מסיבות שונות. הסוגיה מועברת לבדיקתו של השמאי הממשלתי, המשמש שמאי מכריע.

הוצגו סוגי שימושים שונים, כאשר שווי הקרקע לשימוש הנפוץ ביותר אחסנה במרכז הארץ הוערך כדי 1,000 ₪/מ"ר. בגין שימושים בעלי ערך גבוה יותר כגון משרדים ומסחר ערכי הקרקע גבוהים יותר ובגין מגורים ההערכה למ"ר בגבולות 5,000 ₪. כאשר התחשיב לדמי שימוש נערך בגין שבע שנים אחורה וכאמור במקרים בהם הרשות לא ידעה על השימוש היא עשויה לגבות עבור כל תקופת השימוש.

לדוגמא, מחסן חקלאי שהוסב לאחסנה בשטח 500 מ"ר חויב בסך 223,000 ₪. מחסן חקלאי שהוסב לחמש יחידות מגורים בשטח 600 מ"ר חויב בסך של מיליון ושמונה מאות אלף ₪. קומת עמודים שנסגרה ומשמשת למשרד בשטח 100 מ"ר חויבה בסך 170,000 ₪ בית אימון בשטח 70 מ"ר שהוסב לסטודיו חויב בסך 90,000 ₪.   

האדריכלית ליה צור דדון הציגה בפני המשתתפים את אפשרויות ההסדרה במסגרת תכנית שתבוצע על ידי בעל הנחלה ותב"ע מושבית ליישום החלטות רמ"י לתוספת יחידה שלישית בנחלות ויחידה שניה במשקי עזר. ניתנו דוגמאות מהחיים לשימושים חורגים וחריגות בניה בנחלות ומשקי עזר שהוסדרו בתכניות והוסברה הדרך להסדרה בהתאם לתהליך שמתבצע כיום ונקרא "רישוי זמין".

החברים שהשתתפו בכנס הגיבו בתדהמה על המידע שהוצג בפניהם וטענו בין היתר כי האכיפה מתנהלת בעיקר בהתיישבות ולא בעיר ו/או ביישובי המיעוטים. אחרים טענו כי ההסדרים החדשים והחיוב בגין שימושי עבר עלותם גבוהה, עובדה שתביא לקריסת משקים והפיכת החברים, המבוגרים בעיקר, לנתמכי סעד. אחרים טענו כי המדינה הזניחה בעשורים האחרונים את הסקטור החקלאי שהינו מיעוט קטן במדינה, ועתה מתנכלת לו. רבים תמהו מדוע לא ניתן להשכיר בית בנחלה באם הבית עומד ריק מספר שנים וכיום לאור מצוקת הדיור במקום להגביר את האכיפה יש להתיר השכרה של מבנים לזוגות צעירים.

המסקנה המתבקשת מהכנס היא שנפל דבר לאחר תיקון 116 לחוק התכנון והבניה ויש לפעול בהקדם ולבצע הסדרה של המבנים בנחלות. כל בעל נחלה נדרש לבחון את מצב המבנים בנחלה למול היתרי הבניה ולבצע הסדרה מידית בכדי להימנע מתביעות אזרחיות, כתבי אישום תשלום קנסות גבוהים, צווי הריסה ותשלום דמי שימוש.

אביגדור לייבוביץ, עו״ד

משרד עורכי דין ליבוביץ מתמחה באגודות שיתופיות, בעסקאות ובסוגיות הקשורות למגזר החקלאי והמגזר הכפרי על כל גווניו, ניתוח ויישום החלטות מועצת מקרקעי ישראל, טיפול משפטי בכל הסוגיות מול רשות מקרקעי ישראל, שיוך דירות בקיבוצים ובניית פרויקטים ב"שטח המחנה" וצמיחה דמוגרפית בקיבוצים, וכולל בתוכו מחלקת מגזר חקלאי ואגודות שיתופיות, מחלקת מיסים ומחלקת נדל"ן.

טל. 03-5751531
פקס. 03-5751530
דוא״ל: avigdor@lieblaw.co.il

אתר: www.lieblaw.co.il/

האיחוד החקלאי

דרך מנחם בגין 74 , תל אביב
תל אביב, 67215
טל: 03-5620621, פקס: 03-5622353
ליצירת קשר בדוא״ל

This e-mail address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it.

זוהר טבנקין 0587824237