האם ״המרת נחלות פנויות״ הפכה ל"אות מתה" ביישובי מחוזות מרכז ירושלים וחיפה? / לירון רז, עו״ד

  1. החלטה מס' 1445 של מועצת מקרקעי ישראל מתאריך 27.10.15 נועדה, כידוע, בין היתר, לאפשר המרת (וביטול) "נחלות פנויות" (נחלות שאינן מאוישות לפי "תקן נחלות") - למגרשי מגורים.

  2. לפי ההחלטה, יוכלו יישובים חקלאיים לקדם תכנון של מגרשי מגורים במקום הנחלות הפנויות בהיקף של עד 3 יח"ד לכל נחלה- אשר ישווקו בפטור ממכרז ל"מומלצי האגודה", תמורת תשלום דמי חכירה לרשות מקרקעי ישראל (רמ"י) מהוונים בשיעור 91%. בנוסף ישולמו על ידי רמ"י תמריצים מתקבולי הרשות בגין שיווק המגרשים- לטובת פיתוח תשתיות היישוב, בסכומים כפי שנקבע בהחלטה (עד 500,000 ₪ לנחלה שבוטלה).

  3. לפי ההחלטה, תכנון מגרשי המגורים יהיה באחריות האגודה "ובכפוף למגבלות תכנון".

  4. דא עקא, מאז תיקון 1ב לתמ"א 35 עולה סימן שאלה כבד ביחס ליכולת לממש החלטה זו לגבי יישובי מרכז הארץ וזאת לאור הפרשנות שתובא להלן, המקובלת על גורמי תכנון.

  5. נזכיר כי תמ"א 35 מפרטת את התנאים להרחבת יישובים כפריים (סע' 8 לתמ"א), כאשר לוח 2 לתמ"א 35 קובע את מספר יחידות הדיור המרבי שניתן להקים בכל יישוב (לפי רשימת היישובים המפורטת בלוח).

  6. במסגרת תיקון 1ב לתמ"א 35 (משנת 2016) – הוספה האפשרות להקים יחידת דיור אחת נוספת בכל נחלה ("היחידה השלישית"), גם אם המשמעות היא חריגה ממכסת לוח 2 (סע' 8.1.3(4)(א)).

  7. ואולם, בסעיף 8.1.3(4)(ב) לתמ"א נקבעה הוראה שלפיה במחוזות ירושלים מרכז וחיפה- יש להפחית ממכסת לוח 2 את סך "היחידות הנוספות" המתאפשרות לפי תיקון 1ב.

זו לשון הסעיף:

"במחוזות ירושלים, מרכז וחיפה, לצורך חישוב מס' יחידות הדיור בתכניות שיוחלט להפקידן לאחר אישור שינוי מס' 1ב, יופחת מלוח 2 מספרן של יחידות הדיור המתאפשרות במושב מכוח ס"ק (4)(א). ..." (הדגשה אינה במקור).

  1. כלומר, לפי תיקון 1ב - סע' 8.1.3(4)(ב) לתמ"א 35– יש להפחית מהמכסה בלוח 2 את סך היחידות "הנוספות" המתאפשרות בכל נחלה.

  2. התוצאה המתקבלת מהוראה זו היא כי ברובם המכריע של יישובי מרכז הארץ – לאחר הפחתת סך היחידות הנוספות המתאפשרות בנחלות ממכסת לוח 2 – כלל לא נותרת יתרה של יח"ד להוספה ביישוב, כך שהלכה למעשה – לא ניתן עוד ליישם את החלטה 1445 ולקדם תכנית להמרת הנחלות הפנויות.

  3. במילים אחרות – מכסת "היחידות הנוספות" המותרות בכל נחלה (לפי מספר הנחלות המאוישות) – שואבת אליה את יתרת היחידות שהיו קיימות ליישובים לפי לוח 2 טרום תיקון 1ב, כך שיישובים אלו אינם יכולים עוד לקדם תכנון של מגרשי מגורים שאינם ממוקמים בתחום הנחלה.
  1. לשם המחשה, ניקח, לדוגמא, מושב X במרכז הארץ:
    • תקן הנחלות של המושב הוא 100, שמתוכן 84 נחלות מאוישות (כלומר- 16 נחלות פנויות).
    • לכאורה יכול המושב לקדם הליך המרת נחלות לפי החלטה 1445 – קרי, תכנית מפורטת לתוספת 48 יח"ד (3X16) – שלא בתוך הנחלה.
    • בלוח 2 לתמ"א 35 נקבעה מכסת יח"ד מרבית למושב של 350. בפועל קיימות במושב 307. כלומר- לכאורה קיימות 43 יחידות נוספות לתכנון.
    • ואולם, כשבאים ליישם את סע' 8.1.3(4)(ב) הנ"ל לתמ"א 35 – הרי שפי הפרשנות המצרה, יש להפחית מלוח 2 את סך "היחידות הנוספות" המותרות במושב – שעומדות על 84 (יחידה נוספת לכל נחלה מאוישת).
    • כלומר – יש להפחית מהמכסה העומדת על 350 – את 84 "היחידות הנוספות". לאחר ההפחתה עומדת המכסה על 266 יחידות, ומכיוון שבפועל קיימות 307 יחידות – הרי שלא קיימת מכסה פנויה של יח"ד לתכנון.

התוצאה המתקבלת היא – שלא נותרת מכסה לצורך קידום תכנית להמרת נחלות.

  1. מצב זה מאפיין כאמור את מרבית יישובי מרכז הארץ, שכן יתרת היחידות בלוח 2 לגביהם הינה ברוב המקרים נמוכה מסך "היחידות הנוספות" המותרות – אחת לכל נחלה מאוישת.

  2. לדעתנו, מצב זה אינו עומד בקנה אחד עם מדיניות הממשלה לפעול להוספת יח"ד ברחבי הארץ, לא עם שיקולי תכנון אזוריים, ולא עם אינטרס רמ"י לשווק מגרשים נוספים במרכז הארץ, ולכן, נכון יהיה אם הרשויות יפעלו לתיקונו – בין אם באמצעות תיקון סע' 8.1.3(4)(ב) לתמ"א 35, בין אם באמצעות תיקון מכסות לוח 2 , תיקון חקיקה , או בכל דרך אחרת.

חוזר משרד עו״ד חגי שבתאי, שפירא 15/18 - החלטה 1445 ("המרת נחלות פנויות")

חגי שבתאי, עו״ד

עומד בראש המשרד עו"ד חגי ח. שבתאי יחד עם עו"ד אריה שפירא.

המשרד מתמחה בנושאי מקרקעין, מינהל מקרקעי ישראל, אגודות שיתופיות, תכנון ובניה, עמותות, ליטיגציה וגישור.

טלפון: 972-3-5259050
פקס: 972-3-5259051
דואר אלקטרוני: info@hs-law.org .

אתר: hs-law.org

האיחוד החקלאי

דרך מנחם בגין 74 , תל אביב
תל אביב, 67215
טל: 03-5620621, פקס: 03-5622353
ליצירת קשר בדוא״ל

This e-mail address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it.

זוהר טבנקין 0587824237