מתן ארכות להסכמי פיתוח וביצוען- הצעה לתיקון החלטה 1481 / בועז מקלר, רו"ח

ביום 4.5.2017 פורסמה באתר רשות מקרקעי ישראל הצעה מספר 685 לתיקון החלטה 1481 "ביטול עסקאות ומתן ארכות לביצוען" (להלן: "ההצעה"). מועד ישיבת מועצת מקרקעי ישראל לאישור הצעת ההחלטה נקבע ליום 10.5.2017.

במסגרת התיקון בוצעו שינויים רבים, בין היתר בהסכמי הפיתוח במגזר החקלאי, אופן חישוב התשלום, והחזרת תשלומים בגין היטל השבחה.

1. להלן השינויים העיקרים בהחלטה המתייחסים לנכסי תעסוקה במגזר החקלאי:
   
   
   1. בסעיף ההגדרות הוספה הגדרת "ערך המקרקעין"- שווי המקרקעין לזכויות אותן רכש היזם בצירוף שווי הזכויות שנרכשו בנוסף לזכויות המקוריות, כפי שנקבעו במועד אישור העסקה המקורית או תוספת הזכויות בהתאמה, בהתחשב בזכיות החכירה וללא הנחות אזור עדיפות לאומית וקו עימות, כשהם נושאים הפרשי הצמדה וריבית על פי חוק פסיקת ריבית והצמדה התשכ"א-1961 מהמועדים הנ"ל.
      
      
   2. בהסכמי פיתוח בהקצאות על פי החלטות מקרקעי ישראל 533,611,640,666,717,727-
      על פי סעיף 2.4.1 להצעה, במידה והיזם לא השלים את הבנייה במועד שנקבע, יותנה מתן אורכה להשלמת הבנייה בשיעור של 51% מהפרש בין ערך המקרקעין המשוערך ממועד ההקצאה לבין ערך המקרקעין במועד מתן הארכה בהתייחס לאותן זכויות. כפוף להנחות אזורי עדיפות לאומית ובאזורי קווי עימות ישולם 11% מהפרש הערך.
      
      בסעיף 2.4.3 הוצע כי עם ביצוע התשלומים הנאמרים לעיל יוחלף הסכם הפיתוח בהסכם חכירה לדורות. מועד השלמת הבנייה בחוזה חכירה, ככלל, יהיה לתקופה של ארבע שנים, ולאחריה יחולו הנחיות התשלום הכלליות לעניין הארכות.
      
      
   3. בהקצאת מקרקעין על פי החלטות מועצת מקרקעי ישראל 949, 1226, 1222, 1285 יחולו ההוראות הכלליות שבהחלטה - סעיף 2.1.4 - לפיהן יינתנו הארכות אשר לא יעלו במצטבר על שנתיים מהמועד שנקבע להשלמת הבנייה ובתשלום של 6% מערך המקרקעין או 50,000 ש"ח הגבוה מבניהם לכל שנה של ארכה.
      
      
   4. החזרת תשלום היטל השבחה- "אם שולם על ידי היזם היטל השבחה, הוא יוחזר לו לאחר  הקצאת המקרקעין, והכל בהתאם לכללים שתקבע הנהלת הרשות".
      
      
2. להלן דברי ההסבר להצעת ההחלטה לסעיפים שלהלן שהוצגו לפני חברי מועצת מקרקעי ישראל
   
   
   1. " מדיניות רשות מקרקעי ישראל, כפי שמצאה את ביטויה בהחלטת מועצה 1481, הינה למנוע אגירת קרקעות בידי גורמים פרטיים ללא שהשלימו את הבניה בהתאם לתנאי הסכם הפיתוח או הסכם החכירה, וזאת באמצעות תשלום בגין ארכות וביטול הסכמים במקרים מסוימים בהם בעלי הזכויות במקרקעין לא עומדים בהתחייבויותיהם.
      
      
   2. התיקון המוצע ממשיך את דרכה של החלטת מועצה 1481, תוך שהוא קובע מסגרת כללים שמאזנת בין מדיניות הרשות לפיה יש לעמוד במועד השלמת הבניה אשר נקבע בהסכם הפיתוח או הסכם החכירה לבין ה"תשלום" אותו עליו לשאת בעל הזכויות שאינו עומד בהתחייבויותיו.
      
      
   3. במסגרת התיקון המוצע, בוצעו שינויים ביחס לסעיף שעניינו הקצאות מקרקעין על פי החלטות מועצת מקרקעי ישראל 533, 611, 640, 666, 717, 727 (בהחלטת מועצה 1481, תחת סעיף זה היו בנוסף החלטות מועצה 949, 1226, 1222 ו-1285 אשר נמחקו מסעיף זה, היות ובהן שולם תשלום לא מופחת). לגבי עסקות מכח החלטות אלה (וההחלטות שהחליפו אותן) יחולו ההוראות האחרות שבהחלטה. בין היתר, שונה מנגנון התשלום. (הדגשה שלי - ב.מ).
      
      
   4. התיקון המוצע קובע (נוכח פסק דיון - ע"א 7084/14 בר יהודה בע"מ ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה שומרון בע"מ) לעניין תוספת זכויות במקרקעין בהקצאת מקרקעין ללא זכויות עתידיות, כי במקרה שבוצע שינוי תכנוני במקרקעין שהוקצו ללא זכויות עתידיות, אזי כתנאי למתן ארכה, יהיה על היזם לשלם דמי היתר בשיעור 91% עבור הפרשי השווי בין הזכויות שנרכשו ע"י היזם בהסכם המקורי ולאחריו לבין הזכויות שאושרו על פי התכנית החדשה. תשלום זה יחול בנוסף לתשלום בגין הארכה. על התשלום האמור יחולו הנחות אזורי עדיפות לאומית וקו עימות. אם היזם לא ירכוש את הזכויות הנוספות כאמור, יבוטל ההסכם.
      
      
   5. יזם אשר חויב בתשלום היטל השבחה על ידי הוועדה המקומית עבור אותן זכויות שבגינן שילם לרשות דמי היתר בשיעור 91%, יהיה זכאי להחזר דמי היתר בגובה היטל ההשבחה ששולם על ידו, ובלבד ששיעור דמי ההיתר ששולמו בגין הזכויות הנוספות לא יפחת מ-31%. על היזם להמציא אישור על תשלום היטל השבחה שבוצע על פי שומה סופית בהתאם לדין. ההחזר יישא הפרשי הצמדה וריבית על פי חוק פסיקת ריבית והצמדה התשכ"א-1961 ממועד תשלום דמי ההיתר.
      
      סעיף זה לא יחול על הקצאת מקרקעין למטרת בנייה נמוכה עצמית ועל הקצאות מקרקעין בפטור ממכרז למטרת תעשייה ומלאכה או תיירות (לרבות אטרקציה תיירותית ומלונאות) ".
      
      
3. אפלייה חמורה ביחס לנכסי תעסוקה במגזר חקלאי
   
   
   1. סעיף 2.4 להצעה "הקצאות מקרקעין על פי החלטות מועצת מקרקעי ישראל 533, 611, 640, 666, 717, 727" קובע שיעורי תשלום העולים משמעותית על אלו שנקבעו לנכסים אחרים.
      
      התשלום נקבע לפי 51% "מההפרש שבין ערך המקרקעין כהגדרתו בחלטה זו, לבין ערך המקרקעין במועד מתן הארכה בהתייחס לאותן זכויות"  בעוד שבשאר המקרים התשלום הינו בשיעורים שבין 5% - 2% לשנת ארכה מערך המקרקעין ההיסטורי (במועד ההקצאה) המשוערך.
      
      אין כל סיבה לאפליה חמורה זו של נכסים שמקורם במשבצות של ישובים חקלאיים.
      
      
   2. סעיף 2.2.1 להצעה קובע כי על נכסים שהוקצו בפטור ממכרז יחולו שיעורי תשלום גבוהים  (6% לשנתיים) מאלה שנקבעו בסעיף 2.1.1 (5% - 2% לכל אחת מארבע שנות הארכה) ותקופת הארכה תהא בת שנתיים בלבד לעומת ארבע שנים בכל הנכסים האחרים.

אין כל סיבה להפלות לרעה במתן הארכות נכסים שהוקצו על פי הזכויות שהיו לבעליהן