ביום 27.1.19 אישרה הממשלה יצוא קנאביס רפואי מישראל. רבים חיכו להחלטה זו הן מקרב החקלאים והן מקרב היזמים.
מצאתי לנכון להאיר עינכם לכך כי הפעם יש מי שדואג לכך כי המחזיקים בקרקע החקלאית יהיו שותפים לגידול ולשיווק קנאביס רפואי.
שימו לב!!! חוץ מהעובדה כי יש בידכם נכס שהוא תנאי בלעדיו אין לגידול- קרקע חקלאית, הרי שתהליך רישוי העיסוק בתחום הקנאביס לשימוש רפואי מחייב את מי שמבקש לעסוק בתחום זה (להלן: "היזם") להציג, בין היתר, אישור המעיד כי הינו בעל הזכויות בקרקע החקלאית (קרקע פרטית או חוזה עם רמ"י) וזאת לצורך הגשת הבקשה לקבלת רשיון לחוות גידול/ריבוי קנביס.
אלא שמרבית היזמים, כפי הידוע, אינם בעלי הזכויות בקרקע. חוזה עם רמ"י יש לאגודה ו/או לחבר אגודה.
במקרה זה דורש הליך הרישוי אישור המעיד כי ליזם שותפות עם בעלי זכויות בקרקע חקלאית וזאת באמצעות היתר לשימוש חורג על פי חוק ההתיישבות שבות החקלאית (סייגים לשימוש בקרקע חקלאית ובמים), תשכ"ז-1967 (להלן: "חוק ההתיישבות").
בעבר כבר כתבתי על החשיבות שבקבלת היתר לשימוש חורג על פי חוק ההתיישבות בפעילות חקלאית המבוצעת בשטחה של האגודה או של בעל הנחלה. במקרה של עיסוק בתחום הקנאביס הרפואי החליטו מראש לסנכרן בין חוק ההתיישבות לפעילות החקלאית ולחייב להמציא את האישור כתנאי להשלמת הליך הרישוי הראשוני.
חוק ההתיישבות מסדיר את השימוש המותר בקרקע חקלאית. בתמצית יוסבר, כי חוק ההתיישבות קובע כי מי אשר קיבל קרקע ומים מהמדינה לשימוש חקלאי ייעשה בהם שימוש לעצמו ולא יעבירם לאחרים. הקניית זכויות בקרקע, יצירת שותפות, הקניית זכות מגורים ועוד, מוגדרים בחוק כ"שימוש חורג" ויתאפשרו רק לאחר קבלת היתר משר החקלאות או ממי שהשר הסמיכו לכך, היינו מהרשות המוסמכת.
דעו כי על מנת לקבל רשיון לגידול קנאביס רפואי יבחן הממונה על פי חוק ההתיישבות את ההסכם בין בעל הזכויות בקרקע החקלאית לבין היזם.
במסגרת בדיקת הבקשה, בודק הממונה לביצוע חוק ההתיישבות האם ההתקשרות בין המחזיק לבין היזם הינה "שותפות אמת". בהתאם לפסיקת בתי המשפט, שותפות אמת הינה שותפות שבה כל הצדדים להתקשרות נושאים בסיכון להפסדים ובסיכוי לרווחים.
בהתאם, תיבחן נשיאת השותפים בסיכון ובסיכוי. יובהר כי חלקו של השותף המחזיק בקרקע, בהשקעה וברווחים, לא יפחת, ככלל, מ- 26%. עוד חשוב לציין כי העמדת הקצאת המים והקרקע על ידי המחזיק בקרקע לטובת השותפות, לא תיחשב לצורך חישוב השקעתו כאמור. תשלומים מובטחים של היזם למחזיק ללא קשר לרווחי השותפות ("רנטה"), ובמיוחד תשלומים כאמור שיינתנו בהתחלה עוד בטרם שנשאה הפעילות פירות, מצביעים, ככלל, על כך שלא מדובר בשותפות אמת.
שימו לב כי מקום שבו יש פער לטובת המחזיק בין חלוקת החבות בהשקעה ו/או בהוצאות השוטפות לבין חלוקת הרווחים, ייחשבו כאינדיקציה לכך שלא מדובר בשותפות אמיתית. גם העובדה כי מחזיק לא נושא בהפסדים תצביע על כך שלא מדובר בשותפות אמת.
לעומת זאת, התקשרות הכוללת הלוואה לפיה המחזיק בקרקע לא יהיה זכאי לרווחים בטרם יחזיר את מלוא ההלוואה שקיבל תהווה אינדיקציה לשותפות אמת. כך, גם השתתפות של המחזיק בקבלת החלטות העוסקות בניהול הפעילות החקלאית והעסקית, שותפות ניהול ספרים והבקרה החשבונאית יעידו על שותפות אמת. היעדרם של אלה תהווה אינדיקציה שלילית לקיומה של שותפות כאמור. חלוקת נכסי וחובות השותפות בין השותפים ביחס ישר למידת השקעתם בשותפות מהווה אינדיקציה נוספת לשותפות אמת. כך גם מידת היכרותו של המחזיק עם הנעשה השטח (עובדים, סוגי גידול, מיקום שטחים חקלאיים, תפעול שוטף של המיזם וכו') יעידו אם מדובר בשותפות אמת אם לאו.
כל זאת, על קצה המזלג. כמובן שיש פרמטרים רבים נוספים אותם יש לקחת בחשבון.
ועתה- קצת על הפרוצדורה-
הבקשה לשימוש חורג, הכוללת טפסים ומסמכים נוספים מלבד הסכם השותפות, מועברת לעיון רפרנט חוק ההתיישבות החקלאית במחוז הרלוונטי, המוודא כי לבקשה צורפו כל המסמכים כנדרש. הרפרנט מעביר את הבקשה וחוות דעתו לממונה תוך 14 ימי עבודה. הממונה מעביר את הבקשה, תוך 7 ימי עבודה, לפי שיקול דעתו, לרכז חוק ההתיישבות ב"סיירת הירוקה". הרכז מעביר את הבקשה למנהל המרחב בסיירת הירוקה לצורך בדיקה והכנת חוות דעת. חוות הדעת מגובשת על ידי הסיירת הירוקה תוך 21 ימי עבודה ומועברת לממונה. בתוך 14 ימי עבודה מיום קבלת חוות הדעת של הסיירת הירוקה, ידון הממונה בבקשה וייתן החלטתו.
כמי שמלווה התקשרויות מסוג זה, לעיתים מצד היזם, לעיתים מצד המחזיק בקרקע, אציין כי יש להקדיש חשיבה רבה לבניית ההסכם, כל מקרה לגופו. לאור ההשקעות הנדרשות לרוב מדובר בהתקשרויות ארוכות טווח ולכן על ההסכם לצפות גם פני עתיד.
החלטת הממשלה תוביל יזמים מהארץ ומחו"ל לחזר אחר המחזיקים בקרקע החקלאית, שכן בלעדיהם, לא יוכלו להשלים את תהליך הרישוי ולבצע את פעילות גידול הקנאביס הרפואי.
לדעתנו, הסכם מול יזם, לטווח ארוך, כאשר למחזיק בקרקע על פי רוב אין את המשאבים הכספיים להשקיע באופן מיידי מחייב הבנה ונסיון הן בכל הקשור לחוק ההתיישבות והן בגיבוש הסכמים בתחום גידול קנאביס רפואי, אשר לא בכדי זכה לשם "ההי-טק החדש".
